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上海市保障性租賃住房租賃管理政策解讀
2022-01-20 13:33【我要糾錯】

【導語】:2022年1月13日上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市房屋管理局發布了關于印發《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法(試行)》的通知。

  《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法(試行)》政策解讀

  租賃管理是保障性租賃住房管理的基本方面,也是一項長期、持續實施的工作。為規范做好保障性租賃住房租賃管理工作,根據《上海市人民政府辦公廳印發〈關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見〉的通知》(滬府辦規〔2021〕12號)精神,制定了《上海市保障性租賃住房租賃管理辦法(試行)》?!掇k法》制定過程中,先后召開四場會議,分別聽取相關處室、市政府相關部門、各區房管局、部分租賃住房建設運營企業的意見,根據各方面意見進行修改完善,經市房屋管理局局長辦公會、市住房城鄉建設管理委主任辦公會先后審議通過后實施。

  《辦法》共四章十五條,主要包括三方面內容:

  一、供應和準入管理

  1、供應條件?!掇k法》規定,保障性租賃住房根據項目不同類型,取得住宅交付使用許可證、竣工驗收備案證明或區政府組織區相關部門聯合驗收的通過意見后方可供應。

  2、準入條件?!掇k法》規定,保障性租賃住房的供應對象是在本市合法就業且住房困難的在職人員及其配偶、子女。住房困難面積標準原則上按照家庭在本市一定區域范圍內人均住房建筑面積低于15平方米確定。家庭人均住房建筑面積根據本人和配偶、子女擁有產權住房和承租公有住房情況核定。計算住房建筑面積的區域范圍結合通勤因素確定,其中保障性租賃住房位于浦西7個中心城區、外環以內浦東新區的,申請家庭位于浦西7個中心城區、外環以內浦東新區的住房應計算住房建筑面積;保障性租賃住房位于其他郊區的,申請家庭位于項目所在區的住房應計算住房建筑面積;保障性租賃住房位于五個新城范圍內的,計算住房建筑面積的區域范圍可結合新城發展和職住平衡需要進一步優化,具體由項目所在區房屋管理部門提出方案,報市房屋管理部門批準后實施。出租單位可以在基本準入條件基礎上,結合項目實際,細化和增加準入條件,報項目所在地的區房屋管理部門備案。

  3、配租規則?!掇k法》規定,保障性租賃住房配租以公開、公平、公正為原則。項目達到供應條件后,出租單位發布公告啟動集中配租;集中配租期間應優先保障本市無房對象。集中配租后的剩余房源,實行常態化配租,符合條件對象“先到先租,隨到隨租”。項目全部或部分戶型房源滿租后,實行輪候配租,按戶型建立輪候名冊,并優先保障本市無房對象。出租單位應根據上述原則,制定項目配租的具體規則,報項目所在地的區房屋管理部門備案。出租單位不得對符合條件的申請對象挑客拒租。

  4、供應標準?!掇k法》規定,三人以下家庭和單身人士可以入住二居室及以下戶型,二孩、三孩家庭可以入住三居室及以下戶型。根據供需匹配情況,出租單位也可以將多居室戶型拆套安排使用。

  5、資格審核?!掇k法》規定,申請入住保障性租賃住房的人員應提交申請表等材料,出租單位按照準入條件,在5個工作日內進行審核;其中住房情況提交項目所在地的區住房保障機構核查,區住房保障機構在3個工作日內出具核查結果。對審核未通過的申請入住人員,出租單位不予簽訂租賃合同。

  二、 租金、租期和使用管理

  1、租賃價格?!掇k法》規定,保障性租賃住房租賃價格(一房一價)由出租單位制定,初次定價和調價應報項目所在地的區房屋管理部門備案,并向社會公布;實際執行的租賃價格不得高于備案價格。面向社會供應的保障性租賃住房,租賃價格應在同地段同品質市場租賃住房租金的九折以下。初次定價時,出租單位應委托專業房地產估價機構對項目同地段同品質市場租賃住房租金進行評估;區保障性租賃住房工作領導小組辦公室對評估結果有疑議的,可另行委托估價機構進行評估,并對評估結果予以確認;出租單位對區保障性租賃住房工作領導小組辦公室確認的評估結果有疑議的,可以向市房地產估價師協會房地產估價專家委員會申請鑒定。調價時,價格調增幅度應不高于市房屋管理部門監測的同地段市場租賃住房租金同期增幅,且年增幅應不高于5%。面向本園區、本單位、本系統職工定向供應的保障性租賃住房,租賃價格可進一步降低,并相應建立隨租賃年限增加的租賃價格累進機制和管理規則。市房屋管理部門加強對保障性租賃住房初次定價和調價的監督檢查,加強對估價機構租金評估質量的監督檢查;發現問題的,責令整改糾正。

  2、租金支付?!掇k法》規定,保障性租賃住房租金可以按月或按季度收取,不得預收一個季度以上租金;租賃保證金(押金)不得超過一個月租金。保障性租賃住房承租人可以按規定提取住房公積金支付租金。

  3、租賃期限?!掇k法》規定,保障性租賃住房租賃合同期限原則上不短于1年(承租人有特殊要求除外),最長不超過3年,鼓勵出租單位與承租人簽訂2年或3年期的租賃合同。租賃合同到期后,入住人員經重新審核仍符合準入條件的,可以續租;不再符合準入條件的,應當退出。

  4、使用管理?!掇k法》規定,保障性租賃住房居住人數和人均居住面積應當符合國家和本市的相關規定。出租單位應當落實對保障性租賃住房的治安和人口管理要求,落實房屋維修保養和消防安全等責任。保障性租賃住房承租人及居住使用人不得有轉借、轉租保障性租賃住房等違規違約行為,否則出租單位可立即解除租賃合同,并按照合同約定追究承租人及居住使用人的違約責任,同時通報承租人所在單位。

  三、其他規定

  1、巡查檢查?!掇k法》明確,保障性租賃住房全面納入城市網格化管理和社區綜合治理。保障性租賃住房所在地的鄉、鎮人民政府以及街道辦事處、園區管委會等政府派出機構,應對轄區內保障性租賃住房的使用管理情況建立巡查制度,落實屬地管理責任,各區房屋管理部門加強監督檢查。出租單位存在未按照規定的供應對象、準入條件、租賃價格、租賃期限出租保障性租賃住房等情況的,由區房屋管理部門責令整改或移送執法管理部門進一步處理;情節嚴重的,報市房屋管理部門通知相關部門給予暫停享受保障性租賃住房支持政策等處理。

  2、數字化轉型?!掇k法》明確,依托市政府“一網通辦”門戶網站和市住房租賃管理服務平臺,推進保障性租賃住房可供應房源統一上平臺發布,市民提交申請材料、出租單位審核資格和住房保障機構核查住房情況統一上平臺辦理、租賃合同網簽備案統一上平臺實施,為市民提供“一站式”保障性租賃住房租賃管理服務。加強保障性租賃住房智能化管理,積極拓展“一網統管”應用場景在保障性租賃住房落地。

  3、政策有效期??紤]到保障性租賃住房政策剛剛出臺實施,《辦法》是全新制定的規范性文件,為穩妥起見,采用試行的方式,試行期兩年,自2022年1月至2023年12月。

  4、公租房租賃管理的特別規定?!掇k法》明確,本市公租房的租賃管理繼續按照《上海市發展公共租賃住房的實施意見》(滬房規范〔2021〕5號)執行;《實施意見》未規定的事項,按照本辦法執行。

  此外,為便于《辦法》的落實,制定了《保障性租賃住房項目供應備案表(樣表)》《保障性租賃住房項目入住申請表(樣表)》《保障性租賃住房項目租賃情況檢查記錄表(樣表)》,作為《辦法》的附件,分別用于出租單位辦理保障性租賃住房準入條件、配租規則和租賃價格備案,保障對象申請保障性租賃住房,以及區房管局、街道、鄉鎮等開展保障性租賃住房使用情況的巡查檢查。

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  上海市保租房租賃管理辦法(試行)官方原文

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